初めての模擬試験

日建学院での宅建講座第一段階が終了。権利関係から税・その他までの講義を一通り終えた。そして昨日の学院模擬試験でこれまでの習得状況を試された。本試験同様全50問だが、全て過去問からの出題なので応用力は必要なし。学院からは目標得点を40点とするとのお達しだったが、残念ながら37点で終わった。しかも4択の消去法で正解を出したものなどもあり、自分自身も満足のいく結果ではなかった。ただ、今の段階で37点を取れれば今後に繋がる足掛かりはできたかと思う。8月からは改めて権利関係から過去問を中心に特訓が始まり、本科コースなど全ての生徒と同じテーブルに着くことになるので、いよいよ受験対策も本格化される。非常に楽しみである。次の第二段階が終了した段階でまた模擬試験があるが、これは過去問からの出題ではないので、より実践的な試験となる。やはり目標は40点に置きたい。本試験の合格ラインは33から35点らしいので、40点の目標は是非クリアーしたい。

では第二段階に向けて頑張るか。

活用方法の難しい土地

会社で所有している土地の一部に、今後の活用方法が悩ましい土地がある。一つは奈良県奈良市にある２１５平米の宅地。賃貸先企業が社宅を建設するため当該土地を賃貸していたのだが、今年度一杯で賃貸借契約が終了になる見通し。更地にして返還されるがその後の用途が全くの白紙。新たにアパートを建築し賃貸事業とするか、一層のこと売却するか。売却するには現在の土地評価額は簿価を大きく割っており困難。賃貸事業とするにも遠く離れているゆえ自社管理は不可能。う～ん、悩ましい。
もう一つの物件は北海道苫小牧市にある工業専用地域の土地５，７００平米。これまで関連会社の建設資材置き場として利用していたが、現在は通常は空き地。適時地元企業の要請により資材置き場として賃貸している。工業専用地域ゆえ、工場、事務所、営業倉庫等しか建築できない。カラオケボックスや公衆浴場、神社・寺院、教習所、公衆電話所も建築可能だが重要は期待できない。立地条件環境としては、新千歳空港から車で３０分程、日高自動車道沼ノ端ICから１０分程。２０～３０分圏内には多数のゴルフ場があり、苫小牧港からも至近距離にあり何か良い活用方法がないものか頭を捻っている。ここも売却するには簿価を大きく割っているので難しい。何とか使い道を考えたいと思っている。

社業として、当面はこの二つの土地の活用方法を考えることに集中したい。

新橋散策～ニュー新橋ビル地下街～

このビルは築４０年程のベテランビル。地下街は主に飲食店で和洋中何でも揃う。昼時になるとそれぞれ店の軒先で「いらっしゃいませぇ～」のオンパレード。昭和と中国・東南アジアが入り乱れての客取り合戦。と言っても決して強引な勧誘はしませんのでご安心を。「きてほしいぃ～(^0^)/」という気持ちが満載なのです。食後には喫茶店ありゲームセンターありマッサージ店ありと何でも。ちなみにこのビルは４階までが飲食店や物販店舗色々、５階から９階までがオフィス、１０階と１１階が住居となっている。地下には郵便局や銀行のATMもあるし殆どの用は足せる。ビルの生い立ちは戦後の闇市からと言うから正に昭和の生き字引。是非一度覗いてみては如何？

新橋散策～三丁目繁華街～

街中散策はグルメブログのような飲食店の紹介ではなく街の雰囲気や匂い、そこに暮らす人々の感性というか豊かさなどに興味をもって綴っていきたいと思います。
今日は、最も昭和テイストのする一角を歩いてきました。夜は主に年配の仕事帰りのサラリーマンが徘徊する心落ち着く裏通りです。小料理店やスナック、和洋折衷なんでも有りの通りです。御覧の通り昼間は人通りは少なくランチも比較的スムーズに各店入れます。ここはパチンコ店が一角にあり、仕事時間中にも関わらず常に満席に近い状態。営業マンの一時の憩いなら良いが、長期戦を演じている人など結構サラリーマン家業も病んでいるなと心が痛む場面です。ご多分に漏れずこの通りにはネコちゃんも同じように徘徊しております。時折店の軒下から顔を覗かせては有る一定の距離までこちらが近付くとサッと消え失せます。それにしても飲食店の繁忙時間帯はハッキリしていて、昼間は１２時前から１３時過ぎまで。夜は１８時過ぎから２１時頃までが一斉に混み出す時間ですね。もう少し時間帯がずれればもっと余裕をもって利用できるのにとは思うものの、各店の回転数は上がるものの店の数は間違いなく減りますね。はてどちらが良いものか。

新橋散策〜駅前広場〜

食後の小一時間を散策タイムとしてブラついてみたいと思います。まずは新橋の象徴「SL」です。サラリーマンのインタビュー聖地である新橋駅前広場に堂々と鎮座しております。ここでは時報が汽笛です。朝の汽笛で仕事を始め、昼の汽笛で食事をし、夕方の汽笛で帰路につく。あぁ何とも昭和チックで平和な気持ち。そう、ここ新橋西口エリアは昭和なのです。反対側の東口汐溜エリアは再開発が進み近代的なのと対極的なのです。ここはオジサンの街。河島英五の「時代遅れ」が似合う街なのです。

運動不足の解消も兼ねて散策。特に路地裏を重点的にブラつきたい。ジムに通うより健康的かも。

何とか宅建業法まで終了。

これまでに権利関係と宅建業法が終了。前半戦が終了と言ったところか。勿論7月末までの話だが。8月からはまた改めて全分野の過去問による集中講義が始まるので、テキストによる習得期間が半分終わったということ。同じような案件でも民法と業法の違い、業法でも売買と貸借の場合の違いなど細かな違いがあって覚えるのが結構難しい。講義にもあるように覚えるのは「イメージ」で、具体的な回答はやはり過去問を解くことによる慣れに頼るしかないかも。ともかく今月末までの要点解説講座ではイメージの把握に努め、要点テスト（小テスト）は80点以上、学院模擬試験（全分野）では90点以上の得点を目指す。今回の学院模擬は過去問からの出題なので、過去問の理解がそのまま得点につながり高得点を取りやすい。
今日からは法令上の制限（都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法、その他法令）の予習を始める。これらも実務に密接に関係するので、興味を以って学習できる。頑張ろう。

ツイッターを始めてみました。^^ゞ

新しいもの好きなので、ついに始めてしまいました。以前から気にはなっていましたので・・・。
「つぶやき」と言うよりは「のぞきみ」の意味合いが強い感じがしますが、しばらくはご容赦を。出来れば宅建を目指している人達とコミュニケーションしたいと思っているのですが、中々そう簡単にはいかないでしょうね。ツイッターがどのような文化なのかも分からないですから。当面は「つぶやき」ながら「のぞきみ」で慣れ親しんでいきたいと思います。
さて今日の講義は宅建業法３回目「８種制限、報酬、諸規制、監督罰則等」です。暗記主体で結構辛いですが、余り苦にせず実務で役立つ！と気持ちを奮い立たせながら取り組みたいと思います。前回の講義終了後、同じクラスの若者と親しくなり駅まで会話しながら帰りました。不動産業界３年目での宅建挑戦とのことで、中々の好青年です。その日の小テストはそれぞれ７０点と８０点。本科生の平均が８３．０点だったので、互いに負けられないなと檄を飛ばし合いました。今日も８０点以上を目指して頑張ります。

ワールドカップは強し。

受験生にとってワールドカップは励みでもあり或る意味敵でもありました。
勉強しなくちゃという気持ちと見たい気持ちの戦い。結局ワールドカップの勝利となり観戦の翌日まで睡眠不足で勉強のペースを崩してしまう。(T_T)
という訳で、前回の要点テスト（宅建業法①）は60点とクラス平均点にも及ばず。テキストによる知識習得の時間は今月しか無く、8月からは徹底的に過去問題集を解きまくることになる。いわゆるテクニカルな受験対策ということになるので、今後の実務を見越してじっくり知識の習得に取り組めるのは今月だけとなる。
1項目1項目を大事に習得し、にわか仕込みの知識で終わらないよう精魂込めて勉強したいと思う。
来週2回の講義で宅建業法編は終了するので、完璧にモノにしたい。