年明けご祝儀ゴルフは100点満点!?

新年早々に宅地売却の決済・引渡を終え、さぁ今年も良い一年の始まりだ!!・・・とばかり、喜び勇んでホームコースの新年杯に参戦。
とは言うものの、結果は無残にもin51+out49=100点満点。ムムムっ。
同伴メンバーが醸し出す、過去の恐らくシングルだったような匂いに触れながら、年輪と共に無情にも増えていくハンデの悲哀を共有できる幸せか不幸せか。早くこの平均年齢75歳ほどのCクラスから抜け出したい!!自分はまだ若い!!まだまだやれる!!
その思いは日々高まるばかり。来週の月例競技では必ずや90を切り、あわよくば優勝を勝ち取って堂々とBクラス入りを果たしたい!!
改めて今年の目標を過去ベスト83切りと致します。酒も減らして頑張ります!!

この写真は、ホームコース「ノーザンCC錦ヶ原ゴルフ場」の今です。
3年ほど前までは、チャンピオンコースさくら草18H、レギュラーコースなの花18H、練習コースれんげ草7Hの計43ホールを有する一大河川敷コースでした。それが国の治水対策によって敷地の向こう岸が接収され、今では最小限の18ホールにまで激減しました。向こう岸にあったチャンピオンコースのさくら草18Hは全滅し、今はゴルファーに代わり重機が太い腕を大きく上下に振り回しています。
昨年にはレストランも閉業し、パブリックゴルフ場にも及ばない施設になり下がってしまいましたが、幸運にもメンバーの意識は高いです。歳を取ってもプレーに対する向上心は高く、以外にも⁉度重なるルール改正にもしっかり対応しています。後期高齢者が多いのに、・・・すごい!!

まぁ、ともあれ女房も目出度く還暦を迎えましたので、これからはシニア割などの優遇措置を上手く活用して、レジャーに飲食に勇んで繰り出したいと思います。
ブログのタイトルも見直さんとイカンね。^^ゞ

令和6年～明けましておめでとうございます!!

今の時代、個人でも色々な情報発信がされていて、動画などはその完成度もプロ級どころかTV局以上の高品質ものまで溢れており、私などはすっかり時代に取り残されております。
そういう訳で、旧態依然としたブログを更新するのは気恥ずかしいのですが、年明けでもあり、また一部の友人からの「最近更新してないね。」との暖かい一言を頂いたりもしましたので、久し振りに筆ならぬキーボードを叩いております。
しばしお付き合いください。

昨年は、取引先からの強いお勧めもあり、思い切って宅地建物取引業を開業しました。個人では以前から資格は持っていましたが、自己満で終わっていたので、まぁ良い機会ではありました。ただ、本格的に「町の不動産屋」を目指すつもりはなく、取引先などからのご指名があった場合に限って仲介を引き受けるといった程度です。開業後しばらくは調査依頼を幾つかお受けし、実際に契約に至ったのは年末も押し迫った頃に一件の宅地売却。依頼された方は、とても人柄の良い初老のご夫妻。不動産取引には不慣れなこともあり、私なりに誠心誠意の働きを心掛けました。
・・・嬉しかったですねぇ～。
何が!?って、仕事のその全てが。物件の相場を客観的に調べ上げ、依頼者の希望を踏まえた上で自分なりに提案価格と条件をはじき出す。知り合いの不動産業者の意見も参考にしますが、少額取引ということもあり、総じて早期に売却できる範囲での価格と条件が示されます。少々強気の条件を依頼者に提案し、長期戦覚悟で市場に諮ります。そして、時の運も大いに寄与しますが、提案通りに契約に至った時には依頼者と喜びを共にできます。
他には、バブル期に乱売された「原野商法による山林」の売却、現実的には無償譲渡かお金を付けての譲渡依頼。山林といっても一筆数百㎡以内の細分化された区画。将来宅地として開発されるという触れ文句に高値で売却され、結局計画は頓挫（そもそも実現性の乏しいものが多い）して現在まで放置された山林の一部。道路に面していない区画も多数存在し、この場合は現地確認も出来ない架空に近い土地。不動産業者も手の付けようがなく、詐欺まがいの2次被害も頻発している状況。昨年4月に施行された相続土地国庫帰属制度の利用も難しい土地であり、目下、この対応に頭の半分は付きっきりです。

長くなりましたが、このようなことで今年は忙しくなりそうです。長い間気楽にやってきましたので、何を今更張り切らなくても・・・という声も聞こえてきそうですが、逆に励みにしてやっていきたいと思います。
写真は道端に生えていた露草です。とても小さな雑草ですが、私は幼い頃からこの露草が好きです。不動産業界に身を置くこととなり、この露草のように小さな存在感を発揮していきたいと思います。
皆様にとりましても、幸多い一年となりますようお祈りしております。

自慢できる程ではないですがチト自慢~♪

昨年秋からホームコースでの月例競技に参加しています。
とはいえハンデキャップ沢山なので最下位クラスでの資格です。ここのところ友人とのラウンドの機会がめっきりと減り、おまけに近所の練習場も廃業となったため練習にも行けなくなりました。
・・・まっ、練習してもしなくても同じか!!

何も考えず無欲で臨んだら、なんと瓢箪に駒。優勝しました。賞金12,000ポイントと写真のグリーンフォークをゲットです。個人情報ですので名前はボカシてありますが、ちゃんと記名されてます。単純に嬉しいものですね。このような記念品をもらうと。安上がりの品ですが。

一時はメンバーを辞めようかと退会届まで取り寄せましたが、辞めなくて良かったです。^^ゞ
メンバー軽視でメンバーからの評価が低く、ホールも河川敷でおまけに国に敷地を返却するためホール数も43から18にまで減らされる始末。誠に出来の悪いコースですが、それでもこのように気軽にプレイ出来ますのでね。まぁ、愛着はあります。

ゴルフはボケ防止にも良いと言いますが、正確にはボケチェックに良いですね。自分の打数が時折分からなくなることがあります。まぁダボ程度で済んでいれば今のところ分かりますけどね。この優勝を機に4月から月例Bクラスに昇格しましたので、また張り切って臨むことにします。
頑張ります!!(*'ω'*)

人生に今更などないよね。(*´ω｀*)ﾌﾑﾌﾑ

何気なく過ごしているうちに、時間だけは容赦なく過ぎていきます。そういう意味では、コロナ禍は時間というものをより能動的に捉えさせてくれた気がします。
以前は当たり前のように酒場を徘徊していたのが、この3年は肩身の狭い中でひっそりと嗜み、足早にこれまたひっそりと帰路に着く。今、ようやく様々な制限が解除されはじめ、まだ堂々とまでは言えずとも、喜びを露にしながら酒場に繰り出すことが叶いました。・・・とはいえ、PCR検査は結構マメに受けています。結構小心者なのです。

・・・と、余談はこれくらいにして。
私事、これまでのんびりと不動産賃貸業をやってきましたが、この春から宅建業者としてちゃんと仕事をすることにしました。(*'ω'*)
人様の大事な不動産を扱うからには、いい加減な気持ちではイケませんのでね。資格に恥じない仕事をするのは勿論ですが、特に個人で困っている方の助けになるような仕事をしたいですね。
開業するに当たっては、「わざわざこの歳になってから始めなくても・・・」という自身のネガティブな囁きも聞こえてきましたが、10年後に振り返った時に、「あの時やっとけば良かったのに・・・」という未来の批判も聞こえましたので腹を固めました。まぁ、私にとってはラストチャンスですね。

思えば、これまで私の場末の酒場は心の支えでした。
これからは心の支えをこの仕事に求めようと思います。人に喜んで貰えることがどれ程嬉しいことか。自身の喜びと相談される方の喜びが合致した瞬間が、最も嬉しい時間になるんでしょうね。

今からとても楽しみです。これからが本番です!!

クラブセッティングを変えました。⛳

久し振りの投稿になります。(*'ω'*)
この間、社会情勢も色々ありましたが、私自身の環境も色々ありました。
好きなゴルフも殆んど出来ず、酒場徘徊も叶わないというツマンナ～イ生活が続いておりました。幸いコロナに感染することはなかったですが、家族に濃厚接触者が出たりして2度の自宅軟禁を強いられました。別の期間には近所の焼肉屋でレバ刺しを食べて息子と仲良く食中毒になり、その際に大腸カメラを入れたらついでにポリープが発見されたり、胸が苦しくなる発作が出始めて検査入院をしたら動脈硬化による狭心症と診断されたりして、結構ストレスフルな時間を過ごしてました。これまで殆んど薬を飲む習慣がなかったので、私にとっては立派な薬物依存。まぁ既に高齢者の括りですし、しょうがないですね。高齢者はワクチンも優先的に打って貰えるし、スーパーではシニア割引で買い物もさせて貰えるし、悪いことばかりではないですけどね。
さて、そのような中、この機会に生活習慣を改めようとゴルフクラブを1本新調し、練習場に足繫く通うことにしました。基本、運動は嫌いですが、唯一ゴルフだけは適度に楽しくやれてます。
・・・で、今回購入したのは、B2HYユーティリティ4番 シャフトDiamana BS50h Flex-Sです。写真の白のヘッドカバーですね。これまで5Wと7Wを入れていましたが、活躍する場面がなくこのB2HY4番に置き換え。ウッド系はドライバーとの2本体制にします。アイアン系も4番、52度、58度には引退勧告が出される可能性あり。そうなると、クラブ本数は、パターを含めて10本となります。思い切って更に6番、8番、PWを引退させれば7本構成となり、非常にすっきりしますね。この程度の本数が実力相当なのかもしれません。
という訳で、私の究極のセッティングは、1W,4H,5I,7I,9I,56,PTの7本セットです。当面は4I,52,58も加えた写真の13本体制で行きますけどね!!

この1～2ヶ月で声量が著しく下がったとの家族からの指摘がありましたので、今後は心身増強に努めて参ります。 改めてゴルフではベスト更新を目標にしたいと思います。(^。^)y-.。o○

チーさま!!頑張ってください!!

今更と言いますか、フォークシンガーソングライターの松山千春という人間に、今ハマっています。
勿論、学生時代からラジオやLPを借りたりしてよく聴いていましたから知ってはいましたが、必要以上に関心はなく、ルックスが良くて歌が上手で、歌詞やメロディーが綺麗だという程度の認識でした。社会人になってからは、カラオケでもよく歌いましたかね。キーが合うんですね。
...まぁそうですね。好きな歌手でしたね。
その後、たまにテレビで選挙応援の様子を見たり、派手な格好で強弁している姿を目にするたび、何だかイメージが変わった気がしてガックリしたような記憶があります。歌ってる歌とのギャップが大きくてね。

それが最近、たまたまYuotubeで松山千春の動画を目にする機会があって、...黒柳徹子との対談番組だったかな。それがきっかけで次から次と関連の動画がこれでもかとばかり勝手に表示されて。釣られて見てみると、これまで知らなかった一面が色々語られていて、面白くて夢中になって動画サーフィンしてました。
デビュー当時の恩師を亡くした辛い話とか、その後の生き方とか。義理堅いと言いますか、...何かしみじみと、感動を覚えましたね。
そうなると、これまでの孤高な振る舞いが俄然光って見えるのは不思議です。改めて、愛しい人なんだと再認識しました。特に、フォークソングに対する変わらない真摯な思いに強く胸を打たれました。フォークマイノリティーとしては心強い限りです。

そんな励みを頂いて、私もボチボチと弾き語りの真似事を継続しております。ただ、練習場所がマンションなのでね。音が気になります。声は抑えられますが、楽器はなかなかね。
そこで、ご覧のような消音盤を作って、サウンドホール部分をスッポリと覆いました。何かの付録の古いCD-ROMがありましたので、それを適当にカットしたものです。
これ、結構効果あります。CD-ROMの裏側にゴム板も貼ってあるので、特に低温のボンボンという音の減衰効果は大きいです。ストローク（弦全体をガシャガシャと弾く）の場合に効果てき面です。逆にアルペジオ（弦をバラバラに弾く）では物足りない音量になるかも。
...まっ、練習用ですからね。これで十分でしょう。
もっと上手くなったら、スタジオは高いからカラオケボックスにでも行って、思いっ切り弾いてくるかな。('ω')

サブリース物件売買での常識や否や⁉白黒つけましょ!!

今や何でもかんでも投資対象となり得る時代ですが、不動産投資も長期の低金利時代を背景に、比較的手軽に始められる投資として支持されています。
中でもサブリース方式と言って、アパート一棟をまるごと賃貸し、空室が発生しても一定の固定賃料を保証してくれる契約方式が、年配資産家を中心に人気を博しています。空室リスクをサブリース業者が負担するので、当然賃料収入は個別賃貸する場合より少なくなりますが、ほぼ任せっきりで固定額を安心して受け取れることが最大の魅力です。条件の良い物件で、大体85%～80%が借上げ賃料相場かと思います。半面、入退去期間の空室損失（入居が決まるまでの空室期間と、募集の際に掛かる仲介料1ヶ月＋広告料1ヶ月）は負担しなくても良いので、個人的には実質的収支は個別賃貸と大して変わらないのではないかと考えています。ただし、募集条件を良くするために、建物の維持修繕工事や設備器具（エアコン、Wifi、宅配ボックス等）の充実を求められますので、その物件の競争力を見定めながら実施の要否を判断していく必要があります。

さて、サブリース方式の欠点でよく耳にするのが、契約更新（通常2年）毎の借上げ賃料の値下げです。不良業者は別として、これはある意味やむを得ない事情と言えます。一般的に築年数が経過する程、物件の競争力は落ちますので賃料を下げて応戦します。下げたくない場合は、上記のように維持修繕工事や設備器具の充実で対抗することになります。
今回、私が白黒つけたいのは、このサブリース物件を売却あるいは購入する際の「告知情報」についてです。その中でも入居者に関する滞納情報の告知義務について、明確にしたいと思っています。
いわゆる事故物件（自殺者が居た、反社会的勢力が居る等）は当然に告知義務がありますが、滞納者については明確にされていません。購入する側にとっては収益に直結する重要事項ですので、当然売主側に確認するのですが、サブリース方式の物件の場合、賃料収集状況は業者が全て管理しており売主（オーナー）は把握していません。業者の基本スタンスは、「具体的に滞納者の有無をオーナー等から確認されない限り、積極的に業者からは情報提供しない。」というものです。つまり、滞納損失は業者が負担しているので、オーナーに報告する義務はないという理由です。
一般的に長期の賃料滞納者は稀ですが、数ヶ月程度の滞納者は結構多く存在します。賃料の安い物件ほどその傾向は強いです。不動産投資の入口として、比較的低価格（＝低賃料）物件は投資対象になり易いので、購入する場合はこの滞納者有無を予め把握することがとても重要です。残念ながら滞納に関しては業界や行政からの告知ガイドラインは現状では存在せず、「白黒がはっきりしない業者任せ」の状況にあります。

実は私もこの問題に直面しており、『買主－売主(私)－サブリース業者』という立場です。滞納者が居ることを知らず（業者から知らされず）に買主に売却してしまい、買主から訴訟を起こされました。物件を売買する際、通常はレントロール（入居状況や各戸の賃料一覧が明示される資料）と入居者からの賃料入金状況が分かる振込明細書を管理会社から入手すれば足りるのですが、サブリース業者からは入居者からの個別振込の明細は明示されません。つまり、レントロールや振込明細書の提出を求めるだけではだめで、具体的に「滞納者はいるか？」と確認しない限り滞納情報は出さないというのが、どうも今の業界の常識のようです。

本件では、サブリース業者の責任を明確にするため、「訴訟告知」という手法を取り入れました。通常、訴訟は原告と被告のみで争いますが、第三者にも責任を追及する場合にこの手法を活用できます。裁判に半強制的に参加させるというものですね。私としては、消費者ファーストの健全な不動産取引を推進していくためにも、納得の出来ない「業界の常識」に対しては、毅然と対処していくつもりでいます。願わくば、本件訴訟を通じて滞納者告知義務の判例か、あるいは業界からのガイドラインが出れば良いと考えています。相手は大手ハウスメーカー系列ですので、影響は大きいと思います。
大手＝安心ではありません。皆さんも不動産投資をする場合にはご注意ください。<`ヘ´>