やるな～AI 心強い助っ人!!

不動産の売買を行う際には、「物件概要書」という資料を広くご覧頂くことから始まります。この資料は、売ろうとしている不動産（主に土地・建物が一体のもの）を、買おうとしている方に分かりやすく閲覧して頂くための資料です。例えば収益目的の賃貸一棟マンションの場合、①物件の規模（土地面積、建物階数・戸数など）、②利便性（利用交通機関、生活施設、公共施設など）、③価格、④PRポイントなどを表紙にまとめ、更に⑤周辺住宅地図、⑥レントロール（入居状況と賃料収入および経費などを記した一覧表）、⑦間取り図などを添付します。年間賃料収入を物件価格で除した値を表面利回り（グロス）と言い、賃料収入から経費（固定資産税、管理費など）を差し引いた値を物件価格で除すと実質利回り（ネット）となります。※ケースバイケースで定義は細かく異なります。
この利回りが投資判断を大きく左右します。今なら東京23区山手線周辺エリアで、グロス3.5％～6.0%と言ったところでしょうか。ネットだとそれぞれ0.7%程度の悪化。築年数や構造の別（木造、S造、RC造）、利便性で利回り（＝価格）は大きく変わります。

話が逸れました。m(__)m
今回は間取り図をAIを使って作成してみました。上図上段が原図、下段がAI。
この物件には簡略化された見やすい平面図（間取り図）がなかったため、本来なら専用アプリで一から作成するところなのですが、試しに息子に「AIで出来ないか？」って投げたら、原図（平面図）をイメージスキャンしてそれをAIにちょこちょこ指示したらこのような図面（間取り図）が出来上がりました。
所要時間は正味1時間ほど。
指示とは、「余分な線や文字は削除して。」とか「各部屋の名称はこのようにして。」とか、言葉（文字）で何度も指示（プロンプト）を出して最終的にこのような図面に仕上がりました。これ、昭和を生きた私の手作業であれば、白の修正液を巧みに駆使して難なく仕上げるのですが、電算機が言葉の指示を受けてイメージデータを修正するのはすごいですね。今後も色々な作業に活用してみたいです。

今回使用したAIはGeminiです。もちろん無料の範囲内です。
・・・でもこれ、今後の使い方次第では有料版に上げてもいいなぁ。(*'ω'*)

友来る～４０年前に心跳ぶ(*'ω'*)

私がまだ社会人たる心構えのできていない時代、年の頃は２４～２５でしょうか。
今、悲しくも解体真っただ中の浜松町東芝ビルは、竣工直後でピカピカの最先端ビルでした。6年遅れてＮＥＣロケットビルが竣工しましたから彼は後輩ですね。私の配属先は電算機事業部で、ＮＥＣは強力なコンペチタでした。ビルを見て『勝った』と思いましたね。せめてビルだけは。^^

今日、２０数年ぶりにその当時の遊び仲間が事務所を訪ねてくれました。去年まで年賀状だけは続いてましたので、年に一度の『今年は会いたいね』の定型文だけを頼りにこの日を迎えました。いやぁ～嬉しかったですね。何と言っても私の背伸び人生の前の『ス』の時代を知る貴重な友ですからね。
『あの頃はしょっちゅう遅刻してたよねぇ。』『会社から寮長に電話が入って寮長から起こされてさぁ。』『出社したと思ったら早々に１階のウェンディーズにお茶しに行ってね。』タチ悪く何人も連れてさ。
なんか他にも色々思い出しました。工場では短パンにビニサンで課長に怒られ、浜松町出勤時にはグラサンかけて同期にいさめられ、複数のエレベータを待つ間にどれが来るかに５００円賭けたり。周囲から白い目で見られていたのを思い出します。 ・・・いやぁ、今ならとっくにクビですね。こんなふざけた社員なんて。
私はその数年後に配属先が変わり、これまでとは打って変わった環境下で大いに背伸びすることになり、その後も関連の会社で転職・転地を経験することになりました。対して友はＴ社一筋４０年超、浮気ひとつせず今月６０歳の定年を迎えたとのこと。そして、雇用延長を断ったと。いやぁ立派です。私なら最低６５歳までは給料泥棒したでしょうね。サラリーマン続けていたら。
そして、今晩は昔のお客様から労いの送別会が催されるとのこと。信頼の証ですね。大したもんです。しかもこのニュー新橋ビルで。
・・・毎度ご利用ありがとうございます！！

話が飛び飛びで取り留めのないこのブログですが、ほぼ自己満足の日記帳みたいなものです。
ひとりでも見て頂いている人が居ると思うと、また気持ちが入ります。これからまたチョクチョク綴りたいと思いますのでお付き合いください。Bye

何気ない日常を過ごしています。(*´з`)

今日は職場のあるニュー新橋ビルの2階、和食「初藤」さんで独りランチです。
ちょっと豪華に初藤御膳、天ぷら・刺身・焼き魚の3点セットで1,400円也。最近は体調も良く、ご飯大盛でお願いしています。
・・・とは言え、昨年は特大腎結石や前立腺Gなど、何かと気持ちを押し下げるイベントに悩まされていました。これではイカン!!っと、今年に入り奮起してスポーツジムに通っています。そのおかげもあり、体調はすこぶる良く、食欲も旺盛。社会的高齢者とされる65歳を目前に、気持ち新たに10年後の後期高齢者まで駆け抜けたいと思っております。

さて、ニュー新橋ビルと言えば既にご承知の通り、新橋駅前再開発事業の真っただ中にあります。その行方については様々な情報が飛び交っていますが、最大の関門はやはり建設費の高騰ですね。そもそもこのビルは区分所有者が300名超もおり、更にテナントも同等数いることから、「まずまとめられないだろう」と言われた難攻不落の区分所有ビルです。新橋駅の反対側に建つ新橋駅前ビルも同様です。ここにきてこの駅東西に建つ難攻不落ビル2棟をまとめて再開発を!!・・・という方針が実質的に行政より出されましたので、再開発実現に向けた難易度は一層高まったと考えています。事業推進者の野村不動産とNTT都市開発には、何としてもまとめ上げて頂きたいと切に願っています。

昨日、当ビルは全館停電に見舞われました。地下の機械室からのボヤで幸い大事には至らず、停電も早期に回復しましたが、多数の消防車が駆け付けテレビニュースでも放映されたことで、ネットでも真偽の入り混じった情報が拡散される事態となりました。

再開発当事者としては、静かに行方を見守りたいと思っていますが、またしばらく内外からの「賑やかな」情報に翻弄されそうです。
今後は、折に触れ再開発に関する正確な情報提供を行っていきたいと思います。

下手の横好き

相も変わらずボチボチとゴルフに出かけております。
過去ベスト更新を!!・・・と毎回叫びつつ、大体このようなスコアで年間通しています。(*´з`)
今回のゴルフ場は、元は小田急電鉄が所有していたものをアコーディアゴルフに売却されたもので、フォーマル路線から一気にカジュアル路線に切り替わった感があります。さすがにコースコンディションは何とか維持できていますが、スタッフの数が激減したこともあり、立派なクラブハウスがどことなく（というかかなり）寂し気に見えます。プレイ費は食事込み6,000円程と激安なのですが、高速道路を乗り継ぎハイオクガソリンを消費するため、結局はそれなりの費用になります。でもまぁ、このように霊峰富士を眺めながらのラウンドは格別で、大したことはやってないながらも日頃のうっぷんも吹っ飛ぶというものです。やっぱりゴルフはやめられませんね。

さて、それにしても今年は体調面で何かと悩まされました。
墓場まで持ち込むと言われていた特大腎臓結石がひょんなことで動き出し、尿管に詰まって久々のレーザー破砕手術。砕かれた結石は自力で排出するしかなく、何とも気色の悪い日々が続きました。その際に前立腺マーカーも引っ掛かり、結石が落ち着いたら今度は前立腺検査でCT、MRI、ハリセンボン生検（これは当事者にしか分からないかな。）と通院ラッシュ。結果、初期のガンでした。まっ、前立腺Gは進行が遅いらしいから、しばらくは様子見と洒落込みます。急いで切って、シモの不具合を抱えることもないですしね。そういえば、先日東北道のSAでトイレに入ったら、「尿パッドはここに捨ててください」というボックスが設置されていました。
・・・多いんですね。このようなお悩みの方が。(*´з`)ﾌﾑﾌﾑ

さあ、これから徐々に秋の清々しい季節に入ります。
改めて過去ベスト更新を目指して、下手の横好きに磨きをかけていきたいと思います!!
みなさんもお身体お大事に。

文具両道 慣れない筆に四苦八苦

最近は各地の自治体で色々と特色のあるイベントが催されていますね。
大規模で派手なものから、とても小さくささやかなものまで多種多様。
先日は東京マラソンが開催されましたが、私はそのようなメジャーなイベントには全く関心がなく、何それ!?そんなイベントあんの??
・・・という類の地味～な企画に心惹かれます。
小石川後楽園で『種梅記』の書写会という抽選を目にし、応募したところ見事当選通知を頂きましたので女房と二人で行って参りました。最近夫婦で出掛けることがやたら多いです。
歳を取りました。(*´з`)
ちょうど梅の時期で、偕楽園から講師を招いての書写会です。題材は水戸徳川9代藩主斉昭さんの書『種梅記』です。
その昔、斉昭さんが東京支店である小石川藩邸（後楽園）から梅の株を本社の水戸に持ち帰り、偕楽園などに植えて『ほら、みんな良かっただろ～。』というような書です。
書写の前に一通り梅園を散策し、その後歴史的和建築の『涵徳亭』で和菓子を頂きながら書写に没頭します。ひとり1本ずつ本格的筆ペンが下賜され、一字一字丁寧に書き写します。私は普段から折に触れて筆ペンを走らせる機会があるのですが、女房はほぼ経験がなく、真顔で汗をかきかき懸命に取り組んでました。隣にいる私にまで緊張感が乗り移り、『あぁ、こういう時間もいいもんだなぁ。』としみじみとジジィ風を吹かせてました。
当日は種梅記が刻まれた石碑からの裏版印刷という凹凸感のある和紙の独特で貴重な展示に触れる機会もあり、それをバックに成果物と一緒に記念撮影で締め括りです。全行程90分でひとり1,500円也。筆ペンや和菓子、お茶まで付いてこの価格はまさに行政サービスですね。有難うございました。
また、最初から最後まで、烈公さん（弘道館からのスタッフさん）が斉昭さんの被り物で会を盛り上げてくれていたのがとても朗らかで楽しかったです。
良いイベントでした。(*^。^*)

米騒動なんてプイッ!!(=ﾟωﾟ)ﾉ ～我が最強ランチ～

どういう訳か今、日本人の主食であるお米が神隠しに遭っています。
私も最近こそ朝食は食パンにスライスチーズを乗せ、一杯のコーヒーで済ませていますが、以前はご飯とみそ汁は必須でした。勿論昼時も満腹マストの定食を好み、まぁ夜は主役をアルコールに依存していましたが今ではしっかりと米が主食にカムバックしています。
・・・という訳で、昨今のお米隠しには大変困っています。これまでごはん大盛無料とかお代わりOKだったお店が、アチコチで制限付きになってしまいました。値上げも激しいですね。お店もお客も大変厳しい時代になりました。

さて、新橋はリーマン天国と言われて久しいですが、それは今なお健在です。
ご覧の定食は、本マグロ定食1,050円(税込)です。
主菜の本マグロ刺身に、前菜（野菜かき揚げ、ゴボウ煮つけ、もやしおひたし、漬物）、野菜サラダ、それにごはん・吸い物・ウーロン茶・ホット／アイスコーヒーが飲み食い放題です。
更にこの日は金曜でしたので、カレーが食べ放題になります。この店のランチメニューは、この本マグロ定食とメンチカツ定食が最高値で、他にも650円(税込)から10種類程度のメニューがあり、その中から主菜を選びます。主菜以外は全て上記の前菜～ごはんなどの飲み食い放題となります。ただし、金曜以外はカレーがありませんのでご注意。
遅くなりましたが、お店の名前は『ビアライゼ』です。本業は夜のビアホールです。チェーン店ではなく個人経営ですので、いまどき珍しいと思いますよ。
とっても地味（良い意味です）で控え目な女将さんがホールを切り盛りしています。たぶん誰が女将なのか分からないと思います。JR新橋駅SLから徒歩2分ほどの至近ですので、是非一度ご利用頂ければと思います。ちなみに開店は11:30～、金曜はカレーデーで大変込み合いますので、ハヤメシがお勧めです。

では、妙な米騒動などに左右されず、しっかり食を摂り元気にいきましょう!!

純烈公演に熱狂!!(=ﾟωﾟ)ﾉ

そう言えば、ここ最近は「コロナ」という言葉を余り耳にしなくなりましたね。
一時期は毎日のように発症者数などがテレビで公表され、街中でも誰かがクシャミなどしようものなら白い視線の矢がその一点に向けられたりして緊張感が漂っていました。隣近所は猜疑心に包まれ、私の故郷でも近所の壁の耳、障子の目が光って帰省などもってのほかでした。そう考えると、今は平穏ですね。ただ、決して終息した訳ではなく、人々の意識の変化が大きいのだと思います。慣れですかね。
さて、コロナ禍を経て変わった景色の一つに、夫婦の生活習慣（試行錯誤）が挙げられます。街のあちこちで、ぎこちない感じ!?の初老夫婦が歩を合わせて散歩している姿を見かけるようになりました。夫は自由に外遊びが叶わなくなり、妻は粗大ごみが一つ増えたと嘆き、ならば慣れない散歩でもと夫婦の新たなチャレンジが始まったのでしょうね。いやぁ～、我が家も例外ではないので気持ちは良くわかります。^^
・・・というか、我が家の話です。

昨年末に宝くじ抽選会に当選した報告をしましたが、片や妻はニュー新橋ビルのクリスマス抽選会で「純烈」明治座公演のペアチケットを当てました。銭湯ミュージシャンのグループですね。♨
公演は1月下旬、弁当付き招待券ということで殊更張り切ってましたので、てっきり娘やら義母やらを誘って行くのだろうと思って油断してたら、最終的に私がお供することになりました。何の興味もないのに。
コロナ禍を経てぎこちない散歩までは既に経験済みでしたが、まさかの純烈コンサートにまで踏み込むことになろうとは全くの想定外でした。このグループは、会場のお客さんと握手して回るのですね。私たちも最前列でしたので握手して貰いました。不思議と喜んでました。私まで。
ジイサンがオジサングループと握手なんてなぁ～、と思ってましたが、アチコチに似たような初老夫婦が居て笑いました。きっとどこかのくじ引きで当たったんでしょうね。
これからも夫婦のチャレンジは続きそうです。怖い怖い。( ﾟДﾟ)